隨著冷鏈物流領(lǐng)域的支持政策相繼落地。冷庫作為冷鏈物流的重要基礎(chǔ)設(shè)施，在冷鏈需求不斷增長的趨勢下，冷庫投資價值驟升。

雖然我國現(xiàn)有冷庫無法滿足居民消費(fèi)升級的需求，供不應(yīng)求的局面會在長期一段時間內(nèi)存在，但作為投資者，應(yīng)保持謹(jǐn)慎心態(tài)，做好相關(guān)市場調(diào)研，以保證效益最大化。

建議投資者圍繞區(qū)位經(jīng)濟(jì)趨勢、客戶需求畫像、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和競品情況四個要素來制定投資和選址策略，提升冷庫項(xiàng)目的投資回報。

冷庫基礎(chǔ)設(shè)施因其冷凍冷藏的功能屬性，耗電量大，因此要求所在區(qū)域有可靠電力和水源供應(yīng)，也需具備穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。

冷庫供電屬于第二類負(fù)荷，需要有一個可靠性較好、電壓為10或6千伏的外部電源；在特殊情況下，如遇35千伏電壓電源時，盡可能一次變?yōu)?.4千伏。新建高壓輸電線路至電源接火點(diǎn)的距離應(yīng)力求縮短。選址時應(yīng)對當(dāng)?shù)氐碾娫?、供電量作深入了解，并?yīng)與當(dāng)?shù)仉姌I(yè)部門聯(lián)系，取得供電的證明。如果附近沒有電源，需另選庫址。除邊遠(yuǎn)地區(qū)外，一般不考慮自己設(shè)發(fā)電設(shè)備供電。

冷庫用水量較大，庫址附近必須保證有充裕的水源，一般可取用江河水或深井水。500噸以下的冷庫在無天然水源的情況下，也可采用自來水，但應(yīng)根據(jù)庫址其他條件經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)綜合比較后確定。

冷庫選址還應(yīng)避開有污染的化工廠、水泥廠、煤廠、傳染病院以及其他產(chǎn)生有害氣體、煙霧、粉塵、臭氣和對地下水有污染的工業(yè)企業(yè)。其衛(wèi)生防護(hù)距離必須符合國家“工業(yè)企業(yè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。

冷庫選址的基礎(chǔ)要求

01 最大輻射范圍

對周邊城市的最大輻射半徑可達(dá)300公里;

02 最小配送距離

城市內(nèi)配送距離30公里以內(nèi)為宜，不超過50公里;

03周邊交通便利

周圍5公里范圍內(nèi)有高速路入口，若有火車站、飛機(jī)場、港口等存在多式聯(lián)運(yùn)可能性的場所更佳;

04 能源供應(yīng)穩(wěn)定

所在區(qū)域有可靠的電力和水源供應(yīng);

05 環(huán)境條件良好

遠(yuǎn)離有害氣體、粉塵等污染源;

冷庫24小時制冷作業(yè)，不宜過于靠近居民區(qū)。

冷庫投資區(qū)位優(yōu)先于租金

根據(jù)調(diào)研顯示，倉儲區(qū)位優(yōu)先于租金成為受訪企業(yè)倉庫選址的共識。靠近消費(fèi)者和終端市場、靠近交通設(shè)施、靠近制造商和供應(yīng)商分列選址要素的前三位，物流企業(yè)通過優(yōu)化倉儲網(wǎng)絡(luò)布局實(shí)現(xiàn)整體供應(yīng)鏈降本提效。

以上要素在冷庫投資選址中同樣適用，冷鏈?zhǔn)称穼τ诖鎯l件、時效要求更高，因此冷庫對于區(qū)位、周邊環(huán)境、產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)熱度等方面有更高的要求。

1、國際門戶城市:

冷庫需求旺盛，冷庫租金和出租率也保持較高水平，具有長期穩(wěn)定的增長空間。建議投資者關(guān)注北上廣深以及周邊城市的冷庫投資機(jī)會，新項(xiàng)目地塊開發(fā)和存量項(xiàng)目升級改造并重。

2、全國性交通樞紐:

處于冷鏈體系中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)能級和樞紐能力將繼續(xù)提升。建議投資者關(guān)注樞紐城市內(nèi)熱門子市場、優(yōu)質(zhì)區(qū)位的冷庫投資機(jī)會。

3、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn):

消費(fèi)規(guī)模增長潛力巨大，冷庫市場將會得到進(jìn)一步改善，但租金水平和出租率存在一定的波動性。建議投資者可聯(lián)合冷鏈?zhǔn)称菲髽I(yè)或進(jìn)口貿(mào)易商共同規(guī)劃和開發(fā)冷庫，綁定租戶未來三至五年的冷庫需求。